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マイホームを売った場合、一定の要件を満たせば、その譲渡所得から最高3000万円までを控除できる特例があります。では、マイホームの一部を商店や事務所など事業用として使っていた場合、この特例は適用されるのでしょうか。

このような店舗併用住宅の建物や敷地を売却した場合は、居住用として使っていた部分に限りこの特例が適用され、全体の90％以上を居住用として使っていれば建物・敷地すべてに対し、その譲渡所得から最高3000万円が控除されます。
一方、マイホームを売って代わりのマイホームに買い換えたときは、一定要件を満たせば、譲渡益に対する課税を将来、または新たなマイホームに買い換えるときに繰り延べることができる「特定の居住用財産の買換え」の特例があります。また、事業用の資産を買い換えたときも一定要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができる特例があります。

店舗併用住宅を同じ種類の店舗併用住宅に買い換えたときは、居住用として使っていた部分はマイホームを売ったときの3000万円の特別控除か「特定の居住用財産の買換え」の特例を受けることができ、店舗部分は事業用資産を買い換えたときの特例が適用されます。つまり、居住用部分と店舗用部分がそれぞれ特例の要件を満たしていれば、両方の適用が受けられるのです。
なお、居住用部分と店舗用部分どちらか一方の使用割合が建物全体の90％以上を占めている場合は、90％以上になっている方の用途に全体が使われていたとみなし、該当する特例一つの適用を選択することも可能です。条件によって得となる特例を選びたいものです。

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◆不動産売買時の固定資産税の精算
不動産の売買において、その売却日をもって売主と買主でその年の固定資産税を精算することが一般的になっています。通常の不動産の売買契約書の雛形においても、「1月1日から売却日までを売主、以後の分を買主の負担として精算する」との文言が入っているものがほとんどです。
取引の当事者にしてみれば、固定資産税の精算のつもりですが、税務は固定資産税の支払いとは考えません。固定資産税の納税義務者（納めなければならない人）はその年の1月1日の所有者と定められています。年の途中で不動産の売買等で所有者が移動したとしても、その年の固定資産税の納税義務者は1月1日の所有者であって、納税義務も移動するものではありません。つまり買主には固定資産税を納めなければならない義務はない、ということになります。

◆固定資産税の精算は売買代金の一部
よって当事者間で所有期間に対応する分の固定資産税をお互いに精算したとしても、買主に固定資産税の納税義務があるわけではないので、それは固定資産税の精算ではなく（つまり租税公課としての取り扱いではなく）、不動産の売買に伴う代金の一部という扱いになり、税務上の取り扱いは面倒です。

◆土地付店舗を売却した場合
7月1日に、土地7,000万・店舗3,000万円合計1億円で土地付店舗を売却した場合、店舗には消費税がかかっていますから、消費税を除くと店舗の売却価格は、2,857万円となります。そして土地60万円建物30万円の固定資産税を期間按分で1/2ずつ負担した場合、買主の負担した固定資産税は、売却価格に加算されますから、土地の売却価格は、7,030万円となりますが、建物の売却価格は消費税を除くと2,871万円となります。計算は以下となります。
建物価格2,857万円+買主固定資産税負担分15万円÷1.05（消費税を除く）≒2,871万円

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